一、资产评估概述

  1. 评估主体：资产评估机构及其评估专业人员(资产评估师及其他评估从业人员)
  2. 评估客体：不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失、其他经济权益
  3. 法律性质：服务受到委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同的约束
  4. 评估内容：对评估对象的价值进行评定估算（价值判断）
  5. 评估成果：资产评估机构出具的资产评估报告
  6. 资产评估概念的三个层次：一般意义、专业角度(依据一定的执业标准对资产价值进行评定估算的专业化活动)、法律角度
  7. 资产评估机构及评估专业人员除了从事《资产评估法》规定的资产评估服务(资产评估师对法定评估业务出具意见)、也可以从事其他与价值或价格相关的咨询服务(对资质没有要求)
  8. 资产是特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源，能够用货币计量。标的物是否具有投资收益是评估师判断和确认其是否是资产的最重要标准之一(资产必须具有能够带来未来经济利益的潜在能力) 
  9. 资产评估中的资产含义不同于会计中的资产定义，资产评估中的资产范围大于会计中的，包括可辨认的和不可辨认的经济资源，如商誉、客户关系等，而商誉在会计中因不可辨认而不被看做资产。
  10. 经济资源可以是实体，也可以体现为无形的权利。资产的价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力。
  11. 拥有和控制资产主要体现在对资产产权的界定和保护上。资产的产权是与资产所有权相关的权利束，并且具有可分解性，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权。
  12. 部分产权下的资产：国有建设用地所有权人可以通过出让或划拨方式实现其使用权的让渡；建设用地使用权人可以通过对相关建设用地设定抵押权实现土地资产的融资功能；基于邻里需要为相邻单位提供通行用地而设定地役权
  13. 权利状态不同价值不同(一般而言资产的所有权价值会高于使用权价值) 即使同样的资产载体，可能会因为所赋予权利的不同，表现出不同的经济价值。
  14. 资产的所有权和控制权具有排他性，这是界定资产的依据。其他主体要取得相关权利就要付出相应的代价。
  15. 资产评估中的资产不应仅以所有权为界定依据，应当以经济资源控制权为依据。判断资产是否存在时，所有权是首要考虑因素，但不是决定因素。有些情况下，特定主体虽然不拥有所有权，但可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益，该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。
  16. 资产评估特点：本身具有咨询属性(经政府认定具有鉴证属性)、公正性(按法定准则执行，评估机构和评估专业人员通常是与业务没有利害关系的第三方)、鉴证性(对于防止信息扭曲和提高经济效率至关重要)、专业性(专业人员从事的专业技术判断活动，判断建立在经验的基础上)
  17. 资产评估工作原则：独立、客观、公正。
  18. 评估经济技术原则：供求原则(价格随着需求增长而上升，随着供给增加而下降)、最高最佳使用原则(法律上是否许可、技术上是否可能、财务上是否可行)、替代原则(相同效用选价格低的、价格相同选效用大的)、预期收益原则(资产价值基于对未来收益的预期)、贡献原则(生产要素价值大小可依据其对总收益的贡献来衡量)、评估时点原则(评估基准日，是对动态资产价格的现实静态反映)、外在性(受主体之外的因素影响)

二、资产评估发展历程

  1. 评估行业诞生于20世纪80年代，产生的原因是为防止国有资产流失，保护国有资产权益。
  2. 1978年12月党的十一届三中全会作出“对国家经济管理体制和国有企业经营管理方式进行改革”的重大决策，资产评估应运而生。
  3. 1990年7月，原国有资产管理局成立了资产评估中心，我国资产评估工作正式起步。
  4. 1991年，国务院第91号令发布《国有资产评估管理办法》是第一部规范国有资产评估和评估行业管理的行政法规，标志着我国资产评估行业走上法制化的道路（凡是涉及国有资产产权变动，经营主体变动的都要评估）
  5. 1993年3月，国家国有资产管理局、中国证券监督管理委员会联合印发《关于从事证券业务的资产评估机构资格确认的规定》（国资办发（1993）12号）要求资产评估机构必须取得证券评估许可证，并规定了从事证券业务资产评估机构的资质条件。
  6. 1993年12月，中国资产评估协会（CAS）成立，标志着我国资产评估行业已经开始成为一个独立的中介行业，我国资产评估行业管理体制也开始走向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路。
  7. 1995年CAS代表我国资产评估行业加入国际评估准则委员会。
  8. 1996年5月全国注册资产评估师执业资格制度正式建立，并举行首次全国注册资产评估师执业资格考试。
  9. 1998年，国家国有资产管理局被撤销，评估工作移交财政部，资产评估协会归财政部管理。
  10. 2001年12月31日，实行核准备案制，资产评估机构管理、资产评估准则制定等原先划归政府部门的行业管理职能移交给行业协会。标志着我国资产评估行业的发展进入一个强化行业自律管理的新阶段。
  11. 2003年，财政部有关国有资产管理的部分职能划归国务院国资委，我国资产评估行业真正成为一个独立的专业服务行业。
  12. 2004年2月，财政部发布《资产评估准则——基本准则》《资产评估职业道德准则——基本准则》是建立评估准则体系的重要标志。
  13. 2005年5月11日，发布《资产评估机构审批管理办法》人事部门和财政部门共同实施注册资产评估师执业资格许可(含珠宝评估专业)、注册资产评估师的注册由CAS管理。
  14. 2014年8月12日，资产评估师职业资格调整为水平评价类职业资格。
  15. 2016年7月2日，全国人大常委会审议通过《资产评估法》，并于12月1日起施行。
  16. 2017年4月21日，财政部出台《资产评估行业财政监督管理办法》建立了资产评估行业行政监管、行业自律与机构自主管理相结合的原则。
  17. 2017年8月23日，财政部发布《资产评估基本准则》，9月8日中国资产评估协会发布修订后的25项资产评估执业准则和职业道德准则。实现了资产评估准则的与时俱进。
  18. 2019年12月28日，第十三届全国人民代表大会常务委员会通过《证券法》落实“放管服”，除规定从事证券投资咨询服务应经过国务院证券监督管理机构批准外，取消了其他限制。
  19. 目前我国资产评估协会CAS建立了由会员代表大会、理事会、常务理事会、协会秘书处、专业和专门委员会以及地方协会构成的完整的行业自律管理组织体系。
  20. 资产评估行业发展特点：改革开放催生了我国资产评估行业(1988年首例资产评估业务大连炼钢厂与香港企荣贸易有限公司合资过程中的建筑物和机电设备评估)；服务国有企业(国有资产评估是法定评估业务)成为资产评估行业发展壮大的基础；产权市场的形成(企业/技术/土地/房屋产权市场)促进了资产评估行业的发展(企业产权市场为企业的兼并、出售、拍卖、租赁、股份转让、资产调剂等服务)；金融市场的建立(货币市场对资产评估需求加大尤其是抵押贷款评估和不良金融债权评估)加快了资产评估行业的发展(国有企业股份制改造、上市公司收购、重大资产重组等需要资产评估为其提供公允价值专业意见)；政府主导推动了资产评估行业走向规范。
  21. 资产评估在市场经济中的地位：市场经济不可或缺的专业服务行业；现代专业服务业的重要组成部分；经济体制改革逐步深化的重要支撑力量。
  22. 资产评估在市场经济中的作用：引导促进市场资源优化配置；对服务资本市场发展有保障作用；对规范经济秩序有促进作用；对维护各类资产权利主体的合法权益有积极作用；对维护公共利益和对外开放环境下的国家利益有重要作用。

三、评估基础理论

3.1 劳动价值论

  1. 劳动价值论（客观价值论）认为价值实体是客观的，衡量价值的尺度也是客观的。
  2. 商品是用来交换的劳动产品，包含使用价值和价值两个要素，是使用价值和价值的统一。
  3. 使用价值：物品和服务能够满足人们某种需要的属性，即物品和服务的有用性，由自然属性决定。商品的使用价值是交换价值的物质承担者。
  4. 交换价值：商品能够通过买卖同其他商品相交换。交换价值是价值的表现形式。
  5. 价值：凝结在商品中的无差别的一般人类劳动。价值是商品的社会属性。价值是交换价值的基础。
  6. 1662年威廉·配第《赋税论》第一个提出商品劳动时间决定商品价值的原理，奠定了古典政治经济学的基础。劳动生产率与商品价值量成反比。
  7. 1776年亚当·斯密《国富论》首次明确区分了使用价值和交换价值。
  8. 大卫·李嘉图肯定了劳动价值论。劳动决定价值，商品价值决定于社会必要劳动量。
  9. 马克思深入阐述了劳动价值论，确立了商品价值这一根本范畴。商品的价值由直接导致该商品生产的工人的活劳动和间接凝结在商品中的物化劳动构成。
  10. 商品价值用社会必要劳动时间来衡量，凝结在商品中无差别的人类劳动决定。
  11. 社会必要劳动时间是在现有社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间。
  12. 作为商品，必须同时具有价值和使用价值这两个因素。商品的价值和使用价值两者不可兼得(要得到一方就必须以放弃另一方为前提)
  13. 劳动的二重性：商品是由劳动创造的。具体劳动构成商品的使用价值，抽象劳动形成商品的价值。正是由于商品中所凝结的都是无差别的一般人类劳动，才使各种不同使用价值的商品在价值上可比较，并能按一定比例相互交换。
  14. 具体劳动和抽象劳动是同一劳动过程从不同角度观察的两方面。二者在时间上、空间上都是不可分割的。
  15. 确定商品价值量的社会必要劳动时间随着劳动生产率的变化而变化，价值量与劳动生产率(社会一般劳动生产率)成反比，与劳动时间成正比。
  16. 价值规律：价格围绕价值波动，价值决定价格，价格反映价值。
  17. 价值规律的作用：能够自发地调节生产资料和劳动力在社会各部门之间的分配(通过价格围绕价值上下波动和市场竞争来实现)、刺激生产者的积极性(技术创新、加强经营管理、提高劳动生产率等)、优胜劣汰导致生产者两极分化。
  18. 市场经济条件下，劳动生产率水平高的生产者就会获利多、发展快、在市场竞争中处于有利地位。
  19. 依据劳动价值论，商品生产者要想获得生存与发展，必须使生产商品的个别劳动时间低于社会必要劳动时间，这就要求生产者努力去改进技术，逐渐缩短社会必要劳动时间，不断提高劳动生产率，在增加产品数量的同时提高产品质量。
  20. 价值能够存在的前提是必须具有使用价值，没有使用价值的商品也就没有价值。
  21. 商品的价值转化为价格必须依靠市场。不能简单以市场价格代替价值。
  22. 一个有序的市场环境至少应该具备两个必要条件：一是在商品交换中充分体现价值规律，严格实行等价交换原则；二是要拥有比较完善的商品市场和要素市场，并建立比较完备的市场体系。

3.2 效用价值论

  1. 效用价值论（主观价值论） 认为价值产生于人们对物品效用的主观评价。
  2. 运用效用价值对资产进行评估往往带有一定的主观性，导致评估出价值与客观价值存在一定差异。
  3. 边际效用价值论过于强调商品效用带给人主观上的满足，忽略了交换和交换背后的社会经济关系，过分夸大了效用的作用。
  4. 效用价值论认为边际效用递减(边际效用是指每增加一个单位商品或劳务的消费所得到总效用的增量)。当人们消费同样一件商品的时候，消费得越多，每额外消费一单位商品所带来的效用逐渐递减，因此消费者对每一额外单位的商品价值衡量也递减。边际效用的大小是由需求和供给的关系决定的。价格是由市场中无数的买者和卖者竞争形成的。
  5. 一种商品或劳务对消费者是否有效用取决于消费者是否具有消费的欲望；这种商品或劳务是否具有满足消费者欲望的能力。
  6. 消费者效用最大化原则：消费者选择最优的一种商品组合，使得自己花费在各种商品上的最后一元钱所带来的边际效用相等。
  7. 18世纪意大利经济学家加里安尼在《货币论》(1750)、《商业与管理》(1776)两部著作中认为物品的价值取决于物品的效用和稀缺性。

3.3 供求理论

  1. 供求理论是古典经济学在供求分析基础上发展起来的均衡价格理论。它把供求关系数量化，是西方微观经济学的基础和核心理论。
  2. 需求理论：需求是指在一定时期内，在每一价格水平下，消费者愿意且能够购买的某种商品的数量，是购买欲望与购买能力的统一。
  3. 影响需求的6个因素：价格（一般情况下商品价格与需求量呈负相关关系）、消费者收入水平（劣等产品的需求量与消费者收入呈反方向变化）、相关商品的价格（商品需求量与其互补品价格呈反方向变动，与其替代品价格呈同方向变动）、消费者选择偏好、对商品价格变动的预期（消费者预期某种商品价格下降，会降低当期购买的欲望，造成该商品需求量减少）
  4. 需求函数Qd=f(P) P为商品的价格，Qd为商品的需求量。需求曲线是一条左上到右下倾斜的曲线(边际效用递减)，仅价格变动会导致商品需求量沿着需求曲线发生移动，价格以外影响因素变化时需求曲线变化(消费者收入增加时需求曲线向右移动)
  5. 吉芬商品：需求量与价格同方向变化。特殊低档商品如土豆。其收入效应大于替代效应。
  6. 凡勃伦商品：具有显示财富效应的商品，消费者对其需求程度会因标价提高而增加。奢侈品。
  7. 供给理论：供给是指在一定时期内，在各种可能的价格水平下愿意且能够生产销售的某种商品的数量，是供给欲望和供给能力的统一。
  8. 影响供给的6个因素：价格（一般商品自身价格与供给量呈正相关关系）、生产成本（生产成本降低会增加利润，刺激厂商增加产品供给量）、生产的技术水平、与其相关的其他商品价格、对商品价格变动的预期（预期商品价格上涨往往会扩大生产）、生产商的数量。
  9. 供给函数Qs=f(P) P为商品的价格，Qs为商品的供给量。供给曲线是一条左下到右上上扬的曲线。
  10. 供求均衡：市场均衡指影响市场供求的力量达成平衡的状态。市场均衡分为局部均衡和一般均衡，一般均衡是经济社会中所有市场的供求与价格之间的关系所处相对静止状态。只有所有市场都达到均衡，个别市场才能达到均衡。
  11. 均衡价格是商品的市场需求量和市场供给量相等时所对应的价格。市场机制作用下商品的市场价格会趋近于均衡价格水平。
  12. 在其他条件不变时，需求变动会导致均衡价格和均衡数量的同方向变动。供给变动会引起均衡价格反方向变动和均衡数量的同方向变动。
  13. 当商品的供给和需求同时增加时，商品的均衡价格变化无法确定。

3.4 市场结构

  1. 市场结构是对某种行业竞争状态和价格机制产生重要影响的市场组织特征，综合反映了一个行业买方和卖方的数量、规模及分布、行业进出难易程度和产品差别程度。
  2. 市场划分主要因素：产品差别程度、厂商的数量、行业进出的难易程度、厂商对市场价格的影响能力。
  3. 完全竞争市场：完全同质、很多、容易、完全没有影响能力。农产品
  4. 垄断竞争市场：同种但有差别、很多、比较容易、影响能力小。轻工业/零售业/服务业产品
  5. 寡头垄断市场：纯粹寡头无差别、少数、有明显进出障碍、有一定能力但要考虑其他对手反应，厂商实力不对等时领导型寡头有率先定价优势。钢铁/汽车/石油
  6. 完全垄断市场：无相近替代品、唯一、极为困难或不可能、可以控制操纵市场价格(除非受到政府价格管制) 自然垄断/特许专营行业
  7. 垄断竞争市场必须具备的条件有厂商为市场提供大量有差别的同种产品；厂商数量众多无法对市场形成控制。
  8. 完全竞争市场(纯粹竞争市场不受任何阻碍和干扰、充分竞争)必须具备的条件有大量的买者和卖者；每个厂商提供完全同质的商品；各种资源能够自由流动；信息通畅完全。
  9. 完全竞争市场的需求曲线是一条水平线(对应整个行业的供求均衡价格) 且厂商的平均收益曲线、边际收益曲线与需求曲线重合。厂商实现利润最大化应遵循边际收益等于边际成本(MR=MC) 在短期生产规模不变的情况下可以通过调整产量使边际收益等于短期边际成本；在长期厂商可以通过调整全部生产要素使边际收益等于长期边际成本，实现利润最大化。
  10. 垄断竞争厂商的需求曲线有两条，主观需求曲线d和实际需求曲线D 都向右下方倾斜，非完全竞争厂商都没有供给曲线。厂商短期内仍可以通过调整产量使边际收益等于短期边际成本实现利润最大化(如果处于亏损状态则通过比较平均收益和平均可变成本来决定是否继续生产) 在长期厂商可以通过调整生产规模使边际收益等于长期边际成本，追求利润最大化。垄断竞争厂商在长期均衡时的产量小于完全竞争在长期均衡下的理想产量（单个垄断竞争厂商存在未被利用的多余生产能力）长期均衡时垄断竞争厂商利润为零。
  11. 寡头垄断市场形成原因：追求规模经济效益促使行业生产向大规模厂商集中；少数厂商控制了行业基本生产资源的供给；法律或政策的推动。
  12. 寡头垄断按产品特征分类为纯粹寡头(产品无差别，厂商相互依存程度高)和差别寡头(产品有差别，厂商相互依存度低)；根据寡头厂商数量分为双头垄断、三头垄断和多头垄断；依据厂商行动方式分为勾结(合作)寡头和独立(不合作)寡头。
  13. 古诺模型(双头模型)：两个实力相当厂商的寡头垄断。 伯特兰德模型(价格竞争) 、 斯塔克伯格模型(产量领导型)存在一个实力雄厚居于支配地位的领导者先做出追求自身利润最大化的产量决策和众多追随者。
  14. 价格领导模型：领导者率先确定价格，其他厂商跟随定价。分为支配型价格领先、成本最低型价格领先、晴雨表型价格领先。
  15. 完全垄断市场：行业只有唯一的供给者和众多需求者，厂商生产和销售的商品没有替代品，其他厂商无法进入该行业。垄断厂商的销售量与市场价格呈反方向变动。
  16. 完全垄断形成的原因：竞争和规模经济引起生产和资本的集中使单独厂商控制了行业生产所需的全部资源；专利保护使厂商在专利保护期内独家垄断产品生产；国家基于财政国家安全和社会管理需要通过法规和行政措施授予厂商独家生产经营权；厂商利用现行进入行业条件或凭借所拥有的自然地理优势控制行业生产资源并阻碍其他厂商进入形成自然垄断。

3.5 有效市场理论

  1. 尤金·法玛(2013年诺贝尔奖) 在1965年《股票市场价格行为》首次提出有效市场的概念；在1970年《有效资本市场：理论与实证研究回顾》中提出了有效市场假说以及研究市场有效性的完整理论框架。
  2. 有效市场假说观点：价格完全反映了全部所获得信息的证券市场是有效市场。 信息有效、投资者理性和市场理性的统一造就了有效的市场。
  3. 有效市场假说的前提条件：市场上的投资者都是理性的经济人，都以追求利益最大化为行动目标，投资人都力图利用所获信息谋取最髙的利润；与投资相关的信息都以随机方式进入市场，信息的发布各自独立；市场对信息的反应迅速而准确，股票价格因而反映了市场的全部信息；整个市场完全竞争，有大量投资者参与，大家都是价格的接受者。
  4. 弱式有效市场(Weak-Form Market Efficiency) 在弱式有效市场，股票的市场价格已充分反映了股票所对应的历史价格信息(第一层信息)； 历史资料无法影响股票的未来价格，也无法准确预测股票价格，投资者无法利用股票的历史交易信息获得超额收益（技术分析手段不再有效，基本分析还可能对投资者有所帮助）
  5. 半强式有效市场(Semi-Strong-Form Market Efficiency) 在半强式有效市场，股票的市场价格已充分反映了全部已公开信息，投资者无法利用已公开信息获得超额收益(第二层信息)，技术分析和基本分析都不再有效，但掌握内幕信息可能获得超额利润。
  6. 强式有效市场(Strong-Form Market Efficiency) 在强式有效市场，股票市场价格已充分反映了已知的全部信息，投资者无法利用已知的信息获得超额收益，不仅任何分析手段都失效，甚至连垄断、利用内幕信息也无法获取超出投资对象风险水平之上的收益。
  7. 弱式有效市场检验(技术分析对股票价格(收益)的预测是否有用)：股票价格的时间序列分析; 股票价格变化的随机性分析; 检验股票交易策略的有效性。
  8. 半强式有效市场检验(基本分析对股票价格(收益)的预测是否有用)：事件检验法，就是检验反映公司基本面的事件发生时，能否引起股价的快速反应。能则表明投资人不能利用新的基本面公开信息获得超额利润，基本分析失灵，半强式有效市场假说成立。
  9. 强式有效市场检验(内幕消息是否有用)：对专业投资机构(如共同基金)或可能知悉内幕信息人士的投资行为和绩效进行研究，在市场中能获取超额收益的均不能形成强式有效市场。
  10. 对有效市场的另一种界定(外在效率和内在效率)：威斯特和提尼克(West和Tinic)1975年在金融分析家杂志发表《论内外效率的差异》一文，在法玛研究基础上将资本市场的效率区分为外在效率(信息效率)和内在效率。
  11. 有效市场理论的局限：小公司效应(小规模公司的股票具有相对高的收益率)；时间效应(股票收益率与时间有关，一月份，周末效应，季度波动收益较高)；账面市值比效应(账面市值比高的股票在次年的收益率高于账面市值比低的股票)
  12. 现实市场的投资者并非都具有各项理性预期；投资人的智力水平、分析能力和对信息的解释存在差异，具有不同预期的投资者使得市场价格，在不断的随机波动中趋向均衡；信息搜集、整理和发布过程实际存在成本；信息传播的速度和范围会因客观条件限制不能及时、全面地被投资者接受；发布者出于利益考虑，会对信息公开的数量、规模和时间施加影响；投资者实施交易的时间及交易决策的有效性，可能受其所在交易地点、交易手段、交易条件和交易技术等因素的影响；受个人风险偏好、知识背景和信息掌控能力等差别影响，投资者对信息的判断存在个体差异。
  13. 有效市场理论揭示了股票价格形成机制及股票投资期望收益率的变动模式(股票价格遵循随机游走规律，并无规律可循)；有效市场理论以信息为纽带，通过股票市场信息披露水平、股票价格对相关信息的反应效率等，研究不同信息作用形态下股票市场的特点；利用有效市场假说的理论和实证研究成果，研究分析不同证券市场之间在信息披露、交易规则、投资理念等方面的差异，可以为我国资本市场的规范和发展提供理论支持；法玛将经济学的竞争均衡理论引人对资本市场研究，指明了收益和风险的均衡关系；有效市场理论及其检验为资本市场监管有力的依据。一般而言，相对成熟的资本市场其有效程度通常高于欠发达的资本市场。

四、法律制度和准则

  1. 2016 年 7 月 2 日，第十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过《中华人民共和国资产评估法》资产评估法的颁布实施，具有十分重要的意义。
  2. 资产评估法的评估对象：无形资产是指特定主体所拥有或者控制的、没有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的非货币性资产，包括专利权、商标权、著作权、商誉等。企业价值评估是指评估专业人员对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行评定、估算并出具评估报告的专业服务行为。企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，不等于各个资产的简单加和。关于资产损失评估包括自然灾害损失评估、侵权损失评估、保险公估等。
  3. 资产评估要由评估机构及其评估专业人员出具评估报告，要由评估专业人员签名，并加盖评估机构印章，且评估机构和评估专业人员要对出具的评估报告承担法律责任。
  4. 设立评估机构首先应当向工商行政部门申请办理登记，并领取营业执照，在领取营业执照 30 日内，向财政部门备案。
  5. 作为委托人，只能委托评估机构来进行评估业务，不能直接委托评估专业人员进行评估。
  6. 法定评估的特点：一是涉及国有资产或者公共利益等事项；二是法律、行政法规规定需要评估；三是应当依法选择评估机构评估；四是至少两名相应专业类别的评估师承办业务，并且评估报告必须由至少两名评估师签署； 五是法定评估档案保存期限为不少于 30 年，其它为不少于15 年。
  7. 从业权利：要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所必要的协助；依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料；拒绝非法干预；依法签署评估报告。
  8. 从业义务：诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务（评估工作原则）； 遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核査和验证；对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务。
  9. 从业禁止行为：私自接受委托从事业务、收取费用；同时在两个以上评估机构从事业务；采用欺骗、利诱、胁迫或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段承揽业务；允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务；签署本人未承办业务的评估报告；索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物或者谋取其他不正当利益；签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告。
  10. 违反上述规定的，由有关评估行政管理部门给予责令停止从业、没收违法所得的处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。因签署虚假评估报告被追究刑事责任的，终身不得从事评估业务。
  11. 合伙形式的评估机构：应当有两名以上评估师；其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业 经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
  12. 公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
  13. 评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
  14. 有限责任公司：股东50人以下，董事3人以上13人以下；规模较小可只设一名执行董事；依公司章程进行表决。
  15. 股份有限公司：股东2人以上200人以下，董事5人以上19人以下；一股份有一表决权。
  16. 评估机构的权利：委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求；委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合同。
  17. 评估机构不得有下列行为：不得利用开展业务之便，谋取不正当利益；不得允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务；不得以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务；不得受理与自身有利害关系的业务；不得分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；不得出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；不得聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务；不得有违反法律、行政法规的其他行为。
  18. 评估机构违反上述规定的，由有关评估行政管理部门依法给予责令停业、没收违法所得 、罚款的处罚；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。
  19. 评估机构内部管理：应当依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。应当依法接受监督检查，如实提供评估档案以及相关情况。应当建立健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督，并对其从业行为负责。评估机构根据业务需要建立职业风险基金或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。
  20. 签订书面资产评估合同，指定至少两人承办；选择评估方法（评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估准则只能选择一种评估方法的外，恰当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告）；报告内部审核：评估报告由承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章，属于法定评估业务的，由承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。
  21. 现场调查的主要手段有：询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等。现场调查时无法或不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。
  22. 资产评估协会为行业自律性组织，是由会员组成的、自我约束、自我管理、自我教育、自我服务的自律性组织。评估机构和评估专业人员加入有关评估行业协会，成为协会会员，平等地享有章程规定的权利，履行章程规定的义务。
  23. 协会章程：是评估行业协会民主决策和自律管理的根本准则，由会员代表大会（最高权力机构）制定；报登记管理机关核准，并报评估行政管理部门备案；全国性评估行业协会章程，应当报当地人民政府登记机关，即民政部门核准。地方性评估行业协会的章程，应当报当地人民政府登记机关，即当地民政部门核准。资产评估行业协会的章程应当报财政部门备案。
  24. 协会的职责：制定会员自律管理办法，对会员实行自律管理； 依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则； 组织开展会员继续教育；建立会员信用档案，将会员遵守法律、行政法规和评估准则的情况记入信用档案 ,  并向社会公开； 检查会员建立风险防范机制的情况；受理对会员的投诉、举报，受理会员的申诉，调解会员执业纠纷；规范会员从业行为，定期对会员出具的评估报告进行检查，按照章程规定对会员给予奖惩，并将奖惩情况及时报告有关评估行政管理部门；保障会员依法开展业务，维护会员合法权益。
  25. 评估行业协会收取会员会费的标准，由会员代表大会通过，并向社会公开；不得以会员交纳会费数额作为其在行业协会中担任职务的条件；就财政部管理的资产评估行业来说，行政监管部门为财政部和省级财政部门两级。
  26. 财政部门对资产评估行业监督管理实行行政监管、行业自律与机构自主管理相结合的原则。从管理的层级来说，设区的市级以上的评估行政管理部门负责监管，包括国务院、省（自治区、直辖市）和设区的市三级。
  27. 财政部的监管职责：负责统筹财政部门对全国资产评估行业的监督管理；制定有关监督管理办法；制定资产评估基本准则；指导和督促地方财政部门实施监督管理；对资产评估机构从事证券期货相关资产评估业务实施监督管理。
  28. 资产评估专业人员的监管：资产评估专业人员从事资产评估业务，应当加入资产评估机构，并且只能在一个资产评估机构从事业务。资产评估专业人员应当与资产评估机构签订劳动合同，建立社会保险缴纳关系，按照国家有关规 
    定办理人事档案存放手续。（不能挂靠）不得签署本人未承办业务的资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告；未取得资产评估师资格的人员，不得签署法定资产评估业务资产评估报告，其签署的法定资产评估业务资产评估报告无效。
  29. 资产评估机构的备案管理：资产评估机构应当自领取营业执照之日起  30  日内，通过备案信息管理系统向所在地省级财政部门备案，同时提交纸质材料（①资产评估机构备案表； ②统一社会信用代码；③资产评估机构合伙人或者股东以及执行合伙事务的合伙人或者法定代表人三年以上从业经历、最近三年接受处罚信息等基本情况；④在该机构从业的资产评估师、其他专业领域的评估师和其他资产评估从业人员情况； ⑤资产评估机构质量控制制度和内部管理制度）资产评估机构的备案信息不齐全或者备案材料不符合要求的，省级财政部门应当在接到备案材料 5 个工作日内一次性告知需要补正的全部内容，并给予指导。资产评估机构应当根据要求，在 15 个工作日 内补正。逾期不补正的，视同未备案。备案材料完备且符合要求的，省级财政部门收齐备案材料即完成备案，并在20个工作日内将下列信息以公函编号向社会公开。公开的信息包括①资产评估机构名称及组织形式；②资产评估机构的合伙人或者股东的基本情况；③资产评估机构执行合伙事务的合伙人或者法定代表人； ④申报的资产评估专业人员基本情况。
  30. 变更备案要求：资产评估机构的名称、执行合伙事务的合伙人或者法定代表人、合伙人或者股东、分支机构的名称或者负责人发生变更，以及发生机构分立、合并、转制、撤销等重大事项。应当自变更之日起  15  个工作日内，向有关省级财政部门办理变更手续。需要变更工商登记的，自工商变更登记完成之日起  15  个工作日内向有关省级财政部门办理变更手续。
  31. 合伙制资产评估机构转为公司制资产评估机构，或者公司制资产评估机构转为合伙制资产评估机构，办理变更手续应当提供合伙人会议或股东（大）会审议通过的转制决议。
  32. 资产评估机构跨省级行政区划迁移经营场所，应当书面告知迁出地省级财政部门。资产评估机构在办理完迁入地工商登记手续后 15 个工作日内，向迁入地省级财政部门办理迁入备案手续。迁入地省级财政部门办理迁入备案手续后通知迁出地的省级财政部门，迁出地的省级财政部门应同时予以公告。
  33. 省级财政部门予以注销备案，并向社会公开：注销工商登记的；被工商行政管理机关吊销营业执照的； 主动要求注销备案的。
  34. 财政部门监督检查工作要求：财政部门开展资产评估行业监督检查，应当由本部门两名以上执法人员组成检查组。具体按照财政检查工作的有关规定执行。检查时，财政部门认定虚假资产评估报告和重大遗漏资产评估报告，应当以资产评估准则为依据， 组织相关专家进行专业技术论证，也可以委托资产评估协会组织专家提供专业技术支持。组织开展资产评估执业质量专项检查。监督检查资产评估机构从事证券期货相关资产评估业务情况。省级财政部门开展监督检查，包括年度检查和必要的专项检查，对本行政区域内资产评估机构包括分支机构进行重点检查，并将检查结果予以公开，同时向财政部报告。
  35. 投诉、举报的行为：资产评估委托人或资产评估报告使用人对资产评估机构或资产评估专业人员的不当行为，可以向对该资产评估机构备案的省级财政部门进行投诉、举报，其他公民、法人或其他组织可以向对该资产评估机构备案的省级财政部门举报。 由于委托人或被评估单位的行政管理层级不匹配或存在其他原因超出省级财政部门处理权限的，省级财政部门可以申请由财政部受理。向财政部门投诉、举报事项涉及资产评估机构从事证券期货相关资产评估业务的，由财政部受理。投诉、举报应当通过书面形式实名进行，并如实反映情况，提供相关证明材料。财政部门接到投诉、举报的事项，应当在 15 个工作日内作出是否受理的书面决定。投诉、举报事项属于财政部门职责的，财政部门应当予以受理。不予受理的，应当说明理由，及时告知实名投诉人、举报人。投诉、举报事项属于下列情形的，财政部门不予受理：A.投诉、举报事项不属于财政部门职责的；B.已由公安机关、检察机关立案调查或者进入司法程序的；C.属于资产评估协会自律管理的。
  36. 资产评估协会应当依法履行职责，向有关财政部门提供资产评估师信息，及时向有关财政部门报告会员信用档案、会员自律检查情况及奖惩情况。资产评估协会对资产评估机构及其资产评估专业人员进行自律检查。资产评估机构及其资产评估专业人员应当配合资产评估协会组织实施的自律检查。资产评估协会应当重点检查资产评估机构及其资产评估专业人员的执业质量和职业风险防范机制。资产评估协会应当结合自律检查工作，对资产评估机构及其分支机构按照规定每年 3 月 31日之前报送的材料(资产评估机构或分支机构基本情况；上年度资产评估项目重要信息；资产评估机构建立职业风险基金或者购买职业责任保险情况。购买职业责任保险的，应当提供职业责任保险保单复印件)进行分析，发现不符合法律、行政法规和本办法规定的情况，及时向有关财政部门报告。
  37. 不具备两名以上资产评估师条件的资产评估机构，不得开展法定资产评估业务。资产评估机构应当建立健全质量控制制度和内部管理制度。其中，内部管理制度包括资产评估业务管理制度、业务档案管理制度、人事管理制度、继续教育制度、财务管理制度等。资产评估机构应当指定一名取得资产评估师资格的本机构合伙人或者股东专门负责执业质量控制。建立完善职业风险防范机制，资产评估机构根据业务需要建立职业风险基金管理制度，或者自愿购买职业责任保险，完善职业风险防范机制。分支机构应在授权范围内，依法从事资产评估业务，并以资产评估机构的名义出具资产评估报告。
  38. 国有资产评估管理：国务院代表国家行使国有资产所有权。国务院和地方人民政府依照法律、行政法规的规定，分别代表国家对国家出资企业履行出资人职责，享有出资人权益。
  39. 国有资产评估管理的目的：保护国有资产权益，降低代理管理成本，实现国有资产保值增值。当交易价格低于评估结果的  90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意后方可继续交易。
  40. 《金融企业国有资产转让管理办法》（财政部令第  54  号）规定，在产权交易过程中，首次挂牌价格不得低于经核准或者备案的资产评估结果。首次挂牌未能征集到意向受让方的，转让方可以根据转让标的企业情况确定新的挂牌价格并重新公告（如新的挂牌价格低于资产评估结果的 90%，应当重新报批）
  41. 信息披露期满未征集到意向受让方的，可以延期或在降低转让底价、变更受让条件后重新进行信息披露。降低转让底价或变更受让条件后重新披露信息的，披露时间不得少于 20 个工作日。新的转让底价低于评估结果的 90%时，应当经转让行为批准单位书面同意。
  42. 资产评估准则体系：财政部发布 2001年《资产评估准则一无形资产》作为行业的第一项准则，标志着我国资产评估准则建设迈出了第一步。2004年发布《资产评估准则一基本准则》和《资产评估职业道德准则一基本准则》确立了我国资产评估准则的基本理念和基本要求， 奠定了整个资产评估准则体系的基础。2007年中国资产评估准则体系涉及主要评估程序和主要执业领域的资产评估准则基本建成，初步构建了资产评估准则体系。截至  2016 年包括业务准则和职业道德准则，共计 28 项准则。
  43. 2017 年全面修订资产评估准则，构建了包括  1  项基本准则、1  项职业道德准则和  25 项执业准则在内的新的资产评估准则体系。截至  2021 年末，资产评估准则体系包括  31  项准则。
  44. 2022 年 1 月中国资产评估协会在财政部和体育总局的指导下，发布了《体育无形资产评估指导意见》，自此达到  32  项。
  45. 财政部作为资产评估的行政管理部门，负责制定资产评估基本准则。评估行业协会依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则。 
  46. 目前，已经初步建立了资产评估准则动态更新机制，由中国资产评估协会在财政部的指导下，结合执业需求和监管需求，及时制定新的资产评估准则项目，对已发布的资产评估准则不定期进行修订。
  47. 执业准则包括具体准则、评估指南和评估指导意见。具体准则包括程序性准则(关于资产评估机构、资产评估专业人员通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范)和实体性准则(针对不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的资产评估机构及其资产评估专业人员的技术操作提供指导)

五、评估基本事项

  1. 资产评估委托人应当与评估机构订立书面委托合同；委托人可以是一个，也可以是多个，可以是法人也可以是自然人。
  2. 各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业及其各级子企业应当对相关资产进行评估的经济行为。企业发生下述经济行为，应当由其产权持有单位委托具有相应资质的资产评估机构进行评估：1）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；2）合并、分立、破产、解散；3）以非货币资产对外投资；4）非上市公司国有股东股权比例变动；5）产权转让；6）资产转让、置换；7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；8）以非货币资产偿还债务；9）资产涉讼；10）收购非国有单位的资产；11）接受非国有单位以非货币资产出资；12）接受非国有单位以非货币资产抵债。
  3. 评估对象的产权持有人与资产评估的委托人可能不是同一主体。当评估委托人与评估对象的产权持有人不是同一主体时，资产评估专业人员在对评估对象实施评估时需要通过委托人协调产权持有人配合工作。
  4. 涉及国有资产评估核准或备案业务的资产评估委托人可以是多个，但委托人中必须包括国有资产评估管理规定所要求的委托主体。
  5. 评估委托人有权自主选择符合《资产评估法》规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。评估委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。
  6. 当评估委托人对资产评估报告结论、评估金额、评估程序等方面有不同意见时，可以要求评估机构解释（不是直接修改）
  7. 评估委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理，并答复评估委托人。
  8. 评估委托人的义务：1）评估委托人不得对评估行为和评估结果进行非法干预，不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。2）评估委托人应当按照合同约定向评估机构支付费用，不得索要、收受或者变相索要、收受回扣。3）评估委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。4）评估委托人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，不得滥用评估报告及评估结论。不得将评估报告的结论用作其他目的，或者提供给其他无关人员使用。评估委托人未经评估机构许可，不得将资产评估报告全部或部分内容披露于任何公开的媒体上。
  9. 报告使用人是指法律、法规明确规定的，或者评估委托合同中约定的有权使用资产评估报告或评估结论的当事人。如果存在委托人以外的其他使用人，资产评估委托合同应当明确约定。资产评估专业人员还应当在资产评估报告中明确披露评估报告使用人。资产评估机构在承接资产评估业务前与委托人就评估报告的使用人及其需求达成清晰共识，作为合理界定资产评估机构与资产评估报告使用人责任。
  10. 获得评估报告的当事人并不当然成为评估报告使用人。评估报告使用人可以是具体的单位或个人，也可以是某一类的使用人，如委托人指定的代理人（律师等）或合作伙伴等。当使用人的具体名称无法确定时，可以按照类型加以明确。评估机构和评估人员不承担非评估报告使用人使用评估报告的任何后果和责任。
  11. 资产评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。如果评估目的是有限责任公司变更设立股份有限公司，价值类型需要选择市场价值，潜在交易市场需要选择经营注册地资产交易的有效市场；如果评估目的是股权转让，价值类型则需要根据交易双方的实际情况选择市场价值或投资价值等。资产评估专业人员在承接资产评估业务时应与委托人沟通确定资产评估目的，确定评估目的是委托人的责任，评估目的应当在资产评估委托合同中明确约定。
  12. 财务报告目的下的评估（服务于会计计量和财务报告编制的评估业务）：1）合并对价分摊；2）资产减值测试；3）投资性房地产和金融工具等资产的公允价值计量。
  13. 评估涉及税收业务领域：1）核定税基；2）确定计税价格；3）关联交易转让定价等。
  14. 具有下列情形之一，人民法院应当委托评估机构进行评估：涉及国有资产或者公共利益等事项的；《公司法》《公路法》《证券法》《企业国有资产法》《拍卖法》《合伙企业法》等法律、行政法规规定必须委托评估的；双方当事人要求委托评估的；司法网络询价平台不能或者在期限内均未出具网络询价结果的；法律、法规有明确规定的。
  15. 人民法院应当在参考价确定后十日内启动财产变价程序。拍卖的，参照参考价确定起拍价；直接变卖的，参照参考价确定变卖价。
  16. 资产评估对象通常包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益。 1）公司 X 是一个有限责任公司。该公司包括两个长期投资 A 公司和 B 公司，现需要对公司 X进行转让目的的评估，则评估对象就是  X  公司的股权。2）Y  是有限责任公司，现变更为股份有限公司，需要进行资产评估。此目的的评估，评估对象不是该企业的整体权益，而是组成该企业的各单项资产和负债，或者说是该企业按照公司法规定可以作为出资的可辨识资产和相关负债。3）Z  是一个特殊普通合伙企业，现需要对其进行转让目的的评估。其评估对象应该是该企业的相关合伙人权益。4）公司  W  有两个独立的业务，分别是业务  A  和业务  B，现要将其中的一个业务 A 转让，需要进行评估。其评估对象就是 W 对业务 A 的权益。
  17. 资产评估范围是对评估对象所进行的详细描述，包括构成、物理及经济权益边界、约束条件等内容。当评估的是企业股权或整体价值（股权+债权），这时的评估范围应该是被评估企业的全部资产和 负债，包括可辨识的资产和不可辨识的资产，如商誉等；当评估对象为企业的可用于出资的资产时，评估范围可以包括企业的存货、房地产、设备、专利权、商标专用权、股权等法律法规允许出资的资产，但不包括法律法规不允许出资的商誉等资产（此时评估对象与评估范围是一致的）。资产评估范围应当依据法律法规的规定、实现评估目的要求，以及评估对象的特点合理确定，并在资产评估委托合同中明确界定，具体内容应由委托人负责提供。
  18. 资产评估基准日与报告日：通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时才可以使用资产评估报告。（对涉及国有资产的资产评估项目，经核准或备案的资产评估结果使用有效期为自评估基准日起 1  年）
  19. 资产评估基准日的选择：1）法律、法规有规定的，从其规定；相关部门有要求的，不违反评估准则前提下，可遵照执行；2）企业价值评估业务中评估基准日尽可能选会计期末；3）有利于现场调查、评估资料收集等工作的开展；4）有利于评估结论有效服务于评估目的；评估基准日的选择是委托人的责任，评估人员可以提供相关专业建议。
  20. 国有股东公开征集转让上市公司股份的价格不得低于下列两者之中的较高者：1）提示性公告日前 30个交易日的每日加权平均价格的算术平均值；2）最近一个会计年度上市公司经审计的每股净资产值。
  21. 评估报告日的法律意义是在评估基准日到评估报告日之间，如果被评估资产发生重大变化，评估机构负有了解和披露这些变化以及可能对评估结论产生影响的义务。评估报告日后，评估机构不再负有对被评估资产重大变化进行了解和披露的义务。对于较重大的事项应该在评估报告中进行披露，并提醒报告使用者注意该期后事项对评估结论可能产生的影响；如果期后发生的事项非常重大，足以对评估结论产生颠覆性影响，评估机构应当要求评估委托人更改评估基准日重新评估。
  22. 价值类型：价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；价值类型对资产评估方法的选择具有一定的影响。明确价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免评估委托人和报告使用人误用评估结果。
  23. 价值类型的种类：1）市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额。2）投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特 定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。明确的投资目标，是指特殊的市场参与者一般追求协同效应，或者因追求其他特定目的而可以接受不同的投资回报。3）在用价值是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。4）清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。5）残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。6）公允价值。
  24. 影响价值类型的因素：评估目的（是根本）；市场条件；评估对象自身条件（自身的功能、使用方式）；与评估假设的相关性等因素。
  25. 资产评估假设（设定评估假设应结合评估目的设定）：1）交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2）公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易案例决定。3）持续经营假设实际是一项针对企业或业务资产组（CGU，也可以称为经营主体）的假设。该项假设一般不适用单项资产。4）有序清算假设就是经营主体在其所有者有序控制下实施清算，即清算在一个有计划、有秩序的前提下进行。5）强制清算假设是经营主体的清算不在其所有者控制之下，而是在外部势力的控制下按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行，该清算经营主体的所有者无法干预。如破产清算。6）原地使用假设；7）移地使用假设；8）最佳使用假设是指一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使该项资产实现其最高价值的使用。9）现状利用假设是指一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。当然，现状利用方式可能不是最佳使用方式。

六、资产评估程序

  1. 资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据评估业务的具体情况及重要性原则确定履行基本程序的繁简程度，但不得随意减少资产评估基本程序。
  2. 八大基本评估程序：承接组织阶段包括1）明确业务基本事项；2）订立业务委托合同；3）编制资产评估计划。实施阶段包括4）进行评估现场调查；5）收集整理评估资料；6）评定估算形成结论；7）编制出具评估报告。归纳整理阶段包括8）整理归集评估档案。
  3. 资产评估业务基本事项主要包括：1）委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人；2）评估目的；3）评估对象和评估范围；4）价值类型；5）评估基准日；6）评估报告使用范围；7）评估报告提交期限和方式；8）评估服务费及支付方式；9）委托人、其他相关当事人与资产评估机构、资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的事项。
  4. 评估报告提交期限不应确定具体的时间，一般确定为开始现场工作、委托人提供必要资料（包括评估所依据和引用的专业报告送达）后的一定期限内。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制的要求。
  5. 资产评估委托合同是指评估机构与委托人订立的，以书面形式订立。不能在合同中约定评估方法。
  6. 资产评估委托合同应当由资产评估机构的法定代表人（或执行合伙事务合伙人）签字并加盖资产评估机构印章。
  7. 基准日的选择一般由委托人根据经济行为实现目的等情况来确定，并尽可能与评估目的的实现日接近。
  8. 资产评估的业务风险主要有：来自委托人和产权持有人的风险、来自评估对象的风险、来自资产评估报告使用中的风险等。
  9. 资产评估委托合同的主要内容：1）资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式。2）评估目的。3）评估对象和评估范围。4）评估基准日。5）资产评估报告使用范围。6）资产评估报告提交期限和方式。7）评估服务费总额或支付标准、支付时间和方式。8）资产评估机构和委托人的其他权利和义务9）违约责任和争议解决10）合同当事人签字或者盖章的时间。11）合同当事人签字或者盖章的地点。
  10. 资产评估委托合同的补充或变更：资产评估委托合同签订后，发现相关事项存在遗漏、约定不明确，资产评估机构可以要求与委托人订立补充委托合同或者重新订立评估委托合同。
  11. 资产评估委托合同提前终止及解除（解除合同情形汇总）：1）委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。2）委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合同。3）委托人提前终止资产评估业务、解除资产评估委托合同。4）因委托人或相关当事人原因导致资产评估程序受限，资产评估机构无法履行资产评估委托合同， 
    在相关限制无法排除时资产评估机构单方解除资产评估委托合同。5）合同终止履行、解除时评估服务费应按照已经完成的工作量计算。
  12. 编制资产评估计划：一般在项目正式开展前编制；资产评估专业人员应根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。
  13. 资产评估计划的调整：导致评估计划调整的原因可以归纳为两大类：评估工作本身遇到障碍；委托人方面发生变化。 操作层面的：由于前期资料搜集不齐全、现场调查受到限制或委托人提供资料不真实，工作推进后发现需要进一步补充资料和增加现场工作时间，从而造成未能按计划完成进度。技术层面的：未预料到的资产类型或者业务形态，导致原计划的评估技术思路无法满足需要，从而对评估专业人员和评估重点进行调整。
  14. 现场调查包括了解评估对象的现状和关注评估对象的法律权属两项内容。现场调查的手段包括询问、访谈、核对、监盘、勘查等。采用的调查方式包括逐项调查（数量少；价值量大）和抽样调查（不宜逐项调查的，抽样时需考虑 
    抽样风险，抽样误差要适度）
  15. 不动产、专利权、商标权、著作权、矿业权、车辆等实行产权登记制度的资产权属证明为相应的产权登记文件，比如房地产权证、房屋所有权证、土地使用权证、专利权证、著作权登记证书、采矿许可证、勘探许可证、车辆行驶证等。机器设备、存货等权属证明主要包括购置合同、购置发票、付款证明、出库入库记录等。企业价值评估涉及的股东全部权益和股东部分权益权属证明主要包括公司章程、工商登记材料、股东登记名册、出资证明、出资协议等。涉及国有资产的，还包括国有资产产权登记证。
  16. 现场调查工作受限及处理的原因可以划分为资产自身原因（资产性能、资产置放地点限制；涉及商业、国家秘密；清查技术手段限制现场调查；诉讼保全限制）和相关当事人原因（不配合，不提供）。
  17. 现场调查工作受限的处理：1）无法采用替代措施对评估对象进行勘查核实；2）即使履行替代程序，也无法消除其对评估结论产生重大影响的事实 （以上两种情况需终止评估工作）
  18. 继续执行评估项目时：通过实施替代程序，受限事项不会对评估结论产生重大影响，则应当在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度；并在资产评估报告中以恰当方式说明所受限制情况、所采取替代程序的合理性以及对评估结论合理性的影响。
  19. 评估资料的核查验证，是指资产评估专业人员依法对资产评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性。1）确信不足以对评估结论产生重大影响的前提下，资产评估报告中予以披露。2）无法核查验证事项对评估结论产生重大影响或无法判断其影响程度，评估机构不得出具报告。
  20. 按照可用性原则可以划分为：可用性评估资料；有参考价值的评估资料；不可用评估资料。
  21. 评估机构内部审核的安排：通常设两级审核制度的第一级审核以及设三级审核制度的第一、第二级审核属于项目团队层级的审核。
  22. 质量控制部门审核的主要内容：1）评估程序是否完整履行，是否形成了相应的工作底稿；2）整体报告的内容及格式是否符合相关法规及评估准则的规定；3）评估目的、价值类型、评估假设、评估方法、评估结论是否逻辑一致；4）重大问题是否按规定进行请示汇报和处理，重大问题的处理结果是否合理；5）评估结论是否有合理的依据支持，影响评估结果的特别事项是否完整披露；6）对于外部审核的意见答复和报告修改是否合理有据。
  23. 资产评估专业人员通常应当在资产评估报告日后 90 日内，整理工作底稿，并与其他相关资料形成评估档案，交由所在资产评估机构妥善管理。重大或者特殊项目的归档时限不晚于评估结论使用有效期届满后 30 日。应整理归集的评估档案包括： 工作底稿；评估报告和其他相关资料。

七、资产评估方法


7.1 市场法

  1. 市场法进行资产评估的基本条件：一是评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；二是有关交易的必要信息可以获得。
  2. 市场法的基本步骤：1）选择参照物；2）在被评估资产与参照物之间选择比较因素；3）指标对比和量化差异；4）分析确定已经量化的对比指标之间的差异；5）综合分析确定评估结果。
  3. 如果参照物与被评估资产可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果。
  4. 市场法常用的具体评估方法：直接比较法包括现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市场售价类比法、价值比率法。
  5. 现行市价法是当被评估资产本身具有现行市场价格或与被评估资产基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用被评估资产或参照物在评估基准日的现行市场价格作为被评估资产的评估价值。
  6. 市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到被评估资产在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算被评估资产价值的方法。资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）
  7. 功能价值类比法（亦称类比估价法）是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产之间的功能差异进行调整来估算被评估资产价值的方法。资产价值与其功能呈线性关系（称作生产能力比例法）则生产能力越大，价值就越大。
  8. 价格指数法根据基期的不同分为定基价格指数和环比价格指数。定基指数是基期固定的增长率；环比指数是指基期不固定的（仅同上期比的）增长率。各个时期环比指数连乘之积必然等于定基指数。该方法一般只运用于被评估资产与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形且时间差异不能过长 （否则物价调整不准确）
  9. 成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出被评估资产的价值。
  10. 市场售价类比法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出被评估资产价值的一种方法（资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值 ；资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数）
  11. 价值比率法通常被用作评估企业价值。实务中最常用的有市销率、市净率和市盈率。企业价值评估中，根据所选取的可比对象不同，分为：上市公司比较法和交易案例比较法。
  12. 亏损企业一般不采用与净利润相关的价值乘数；可比参照物与被评估企业的资本结构存在较大差异的不宜选择部分投资口径的价值乘数；轻资产企业不宜选择资产规模相关的价值乘数应当考虑收益口径相关的指标；成本和利润较为稳定的企业可以采用收益口径的价值乘数；税收政策不一致的偏向于采用扣税后收益相关指标。
  13. 市场法的适用范围：通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产；被用来评估企业价值。最常用的是价值比率法，以参照企业的价值比率作为调整手段，以此比率与被评估企业的相关的财务指标（如利润、息税前利润、销售收入）相乘估算被评估企业价值。
  14. 市场法的优点：相对来说具有客观性的方法，比较容易被交易双方所理解和接受。如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，通常是三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。
  15. 市场法存在的不足：目前我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响；需特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产价值之间的差异性，避免用价格取代价值；在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值。

7.2 收益法

  1. 年金的类型：1）普通年金：从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项。2）预付年金：从第一期起，在一定时期内    每期期初等额收付的系列款项。3）递延年金：隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项——第一次收付发生在第二期或第二期以后。4）永续年金 无限期收付（没有到期日）的年金，没有终值。
  2. 复利终值F＝P（1+i)^n； 复利终值系数（1+i)^n＝（F/P，i，n）
  3. 复利现值P＝F（1+i)^-n；复利现值系数（1+i)^-n＝（P/F，i，n）
  4. 普通年金终值F＝A[（1+i）n-1]/i；[（1+i)^n-1]/I ＝（F/A，i，n）普通年金终值系数
  5. 偿债基金A＝Fi/[（1+i)^n-1]；i/[（1+i）n-1] ＝（A/F，i，n）偿债基金系数
  6. 普通年金现值P＝A[1-（1+i)^-n]/i；[1-（1+i)^-n]/I ＝（P/A，i，n）普通年金现值系数
  7. 投资回收额A＝Pi/[1-（1+i)^-n]；i/[1-（1+i)^-n] ＝（A/P，i，n）投资回收系数
  8. 预付年金终值系数＝（1+i）×普通年金终值系数
  9. 递延年金现值＝A×（P/A，i，n）×（P/F，i，m）＝A×［（P/A，i，m+n）-（P/A，i，m）］ m：递延期    n：连续收支期
  10. 互为倒数关系的三组系数：复利终值系数与复利现值系数； 偿债基金系数与年金终值系数； 投资回收系数与年金现值系数。
  11. 利率计算的插值法：已知现值（或终值）系数，可通过内插法计算对应的利率。
  12. 名义利率与实际利率：名义利率（票面利率）与实际利率（投资者得到利息回报的真实利率） 名义利率与实际利率的换算关系如下：
  13.     （i 为实际利率，r 为名义利率，m 为每年复利计息次数）
  14. 通货膨胀情况下的名义利率与实际利率：名义利率包括补偿通货膨胀（包括通货紧缩）风险的利率。实际利率剔除通货膨胀率后储户或投资者得到利息回报的真实利率。
  15. 名义利率与实际利率之间的关系：1＋名义利率＝（1＋实际利率）×（1＋通货膨胀率）
  16. 收益法涉及三个基本要素：收益持续的时间、预期收益、折现率或资本化率。应用收益法必须具备的前提条件：①未来预期收益可以被预测并可以用货币来衡量；②获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以用货币来衡量； ③预期获利年限可以被预测。
  17. 收益法基本步骤：①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料； ②分析测算被评估资产的未来预期收益；③分析测算折现率或资本化率；④分析测算被评估资产预期收益持续的时间；⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； ⑥分析确定评估结果。
  18. 运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数，最主要的参数有三个：A.收益额；B.折现率；C.收益期限。
  19. 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。 
    资产预期收益类型：①净利润 ②净现金流量 ③利润总额；净现金流量的优势有两点：一是以收付实现制计量收益，包含了折旧摊销等非现金性费用，刨除了主观折旧摊销政策的影响，更能准确地反映资产等额预期收益。二是净现金流量体现了资金的时间价值。
  20. 预测资产未来收益的方法包括：时间序列法，因素分析法。
  21. 收益法主要参数—折现率本质：折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。
  22. 折现率与资本化率的区别    ： ①适用场合不同；②折现率：n 有限；资本化率：n  趋近于无穷大；③资本化率：除了反映无风险报酬率和风险报酬率外，还反映资产收益的长期增长前景；④折现率：投资中对收益要求的回报率，需考虑投资的机会成本和收益的不确定性，一般由无风险报酬率与风险报酬率构成。
  23. 确定折现率的方法包括：加和法、资本成本加权法、市场法等 ：①加和法：折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 ；②资本资产定价模型计算公式为：Ri＝Rf＋β（Rm－Rf） ；③资本成本加权法是以企业的各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数，对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。④市场法是通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及该资产的收益来倒求折现率，而不像加和法那样由折现率的各组成部分相加得出。
  24. 收益增长模型：①两阶段增长模型；第一阶段为观测期（3-5  年）。其增长率高于第二个阶段的增长率；第二阶段被称为永续增长阶段，增长率为正常稳定的增长率，是对观测期以外时间跨度的年均复合增长率预期。②三阶段增长模型；*成长阶段，由于生产新产品并扩大市场份额，公司取得快速的收益增长。*过渡阶段，公司的收益开始成熟并且作为整体的经济增长率开始减速，在这一点上，公司处于成熟阶段，公司收入继续以整体经济的速度增长。*超常阶段假设红利的增长率为常数。③永续增长模型；将未来收益的增长率假设为一个确定的值，通常被用于较为成熟的公司价值评估。
  25. 在收益永续、各因素不变的条件下，其计算公式为：P=A/r；其成立条件是：1）净收益每年不变；2）资本化率固定且大于零；3）收益年期无限。
  26. 在收益年期有限，折现率大于零的条件下：P＝A[1-（1+r)^-n]/r
  27. 在收益年期有限，折现率等于零的条件下： P＝A×n；其成立条件是：1）净收益每年不变；2）收益年期有限为  n；3）折现率为零。
  28. 收益法适用于单项资产评估和整体资产评估。收益法与其他评估方法相比更能体现企业存在和运营的本质特征。轻资产类型的企业价值评估，收益法比成本法更适用。注意收益与折现率的口径一致。
  29. 收益法局限性：对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产，该方法将无法使用。收益法的操作含有较大成分的主观性，从而使评估结果较难把握。收益法的运用也需要一定的市场条件，否则一些数据的选取就会存在困难。
  30. 适用性较适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，成本费用无法或难以准确计算，存在无形资源性资产以及具有收益能力的资产，例如企业价值、无形资产、资源性资产等的价值评估。

7.3 成本法

  1. 成本法评估资产具备前提条件：1）被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。2）被评估资产必须是可再生、可复制的资产。 不可再生和复制即无法计算重置成本了。3）应当具备可利用的历史资料(成本法应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。 同时现时资产与历史资产具有相同性或可比性)
  2. 评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
  3. 成本法评估时应注意：一是形成资产价值的耗费是必需的，包括有效耗费和无效耗费。应体现社会或行业平均水平，而不应是某项资产的个别成本耗费。二是需注意最佳使用和快速变现情形。
  4. 成本法的基本步骤：1）确定被评估资产，并估算重置成本；2）确定被评估资产的使用年限；3）测算被评估资产的各项损耗或贬值额；4）测算被评估资产的价值。
  5. 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。1）复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。2）更新重置成本是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
  6. 资产的实体性贬值，亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
  7. 资产的功能性贬值指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 功能性贬值一般包括 ：1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复 
    原重置成本和更新重置成本的差额，即超额投资成本）2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
  8. 资产的经济性贬值指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。 是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。政治因素、宏观政策因素等。经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。外部因素造成的使用率下降。
  9. 重置成本的估算方法：1）重置核算法；2）价格指数法；3）功能价值类比法；4）统计分析法。
  10. 资产实体性贬值的估算 ：①观察法：资产实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率 ；②使用年限法（或称年限法）资产实体性贬值＝重置成本×资产实体性贬值率 ；③修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法（不可修复部分通过观察法和年限法来确定）
  11. 资产功能性贬值的估算： 第Ⅰ种功能性贬值（超额投资成本）超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本（如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值）
    第Ⅱ种功能性贬值（运营性功能性贬值）计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营；2）计算二者的差异，确定净超额运营成本；超额运营成本＝估价对象运营成本－比较案例运营成本 ；净超额运营成本＝超额运营成本×（1－所得税税率）；3）估计被评估资产的剩余寿命。4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。其计算公式为： 被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本  x  折现系数）
  12. 资产经济性贬值的估算：①间接计算法主要测算的是因资产利用率下降所导致的经济性贬值(资产的经济贬值一般要求有明确证据，微乎其微的可忽略不计）经济性贬值额＝资产的重置成本  x  资产的经济性贬值率 ；②直接计算法主要测算的是因收益额减少所导致的经济性贬值。经济性贬值额＝资产年收益损失额×（1－所得税税率）×（P/A，r，n）
  13. 成本法能够反映资产的价值，主要是基于以下两点原因：一是资产的成本反映了资产在购建过程中的必要花费，也体现了取得该项资产所需要付出的价格。 二是评估人员在使用成本法评估单项资产时，既要考虑重置成本，也要将由使用和其他因素所造成的实体性损耗、功能性损耗以及经济性损耗考虑在内。成本法被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产。
  14. 成本法运用于企业价值评估：将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，最终确定企业价值（单项资产作为企业的一部分而存在，其发挥作用的价值与它作为一项单独的资产发挥作用，这两者的价值可能有所不同）在采用成本法对企业价值进行评估时，可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估。
  15. 成本法的局限：1）成本法所评估的企业价值很难直接为投资者提供价值参考；2）轻资产企业成本法评估值与收益法或市场法得出的结果可能差异极大 ；3）成本法在以企业并购为目的的评估中并非完全没有意义。

7.4 评估方法的选择

  1. 评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。
  2. 在实践中，资料收集的数量和质量达不到要求时，可以采用替代的评估方法评估。
  3. 只采用一种评估方法的情形：法律法规要求；评估对象仅满足一种方法；操作受限而采用一种(报告说明理由)；分析适用性只采用一种(报告说明理由)
  4. 操作条件限制应当是资产评估行业通常的执业方式普遍无法排除的，而不应以个别资产评估机构或者个别资产评估专业人员的操作能力及条件作为判断标准。
  5. 自制非标机器设备评估只适合采用成本法，作为生产的一部分无法单独产生收益；无参照物和可比交易案例；行政办公用地；宗教性建筑等公共事业性用地不存在收益性。
  6. 无形资产、证券类资产适合采用收益法评估。
  7. 古董和文物年代久远难以适用成本法，并且以收藏需求为主一般不将其视为具有独立收益能力；因此只适用市场法。
  8. 资产评估专业人员应该在资产评估报告中对评估方法的选择及其理由进行披露。

八、资产评估报告与档案

  1. 由于法律法规规定的资产特殊性客观条件限制导致评估程序受限对评估报告出具的影响：第一种情况是采取替代程序且未对评估结论产生重大影响的，可以出评估报告，应在报告中说明程序受限情况、处理方式以及对结果的影响；第二种情况是采取替代程序后对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度的，不应该出报告。
  2. 资产评估报告应使用中文撰写。需同时出具外文资产评估报告的，以中文资产评估报告为准。 资产评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种的，应注明该币种与人民币的汇率。
  3. 现时评估报告评估结论有效的前提：评估基准日至经济行为日期间市场无重大变化；评估基准日至经济行为日间隔不超过一年。
  4. 资产评估报告的内容包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。
  5. 标题格式要求：“企业名称＋经济行为关键词＋评估对象＋资产评估报告 ”。
  6. 文号格式要求：包括资产评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。
  7. 声明内容：1.报告依据准则编制；2.按照法律法规载明的使用范围使用报告；3.报告仅供委托人，合同约定的以及法律法规规定的人使用；4.报告使用人应当正确理解和使用评估结论；5.报告使用人应当关注假设前提、特别事项和使用限制；6.坚持独立、客观和公正原则；7.其他。
  8. 摘要内容：1  评估目的；2 评估对象和评估范围；3 价值类型；4  评估基准日；5  评估方法；6  评估结论。
  9. 附件内容：1.评估对象所涉及的主要权属证明资料(包括单项资产的权属证明和委托人和被评估单位的营业执照)；2.委托人和其他相关当事人的承诺函(委托人和其他相关当事人提供，是附件中必不可少的一项内容)；3.资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件；4.资产评估汇总表或明细表；5.资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明。
  10. 资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用。
  11. 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
  12. 评估结论：1）文字和数字形式并明确结论有效期。2）确定的数值、区间值、其他形式。 
  13. 确定的数值可以采用以下两种方式得到：采用两种以上评估方法的，选取其中相对合理方法的结果作为评估结论；对不同方法的评估结果，采用算数平均、加权平均、求取中位数等方法综合得出评估结论。
  14. 资产评估报告的特别事项说明包括： 1）权属等主要资料不完整或存在瑕疵；2）委托人未提供的其他关键资料情况；3）未决事项、法律纠纷等不确定因素；4）重要的利用专家工作及相关报告情况；5）重大期后事项；6）评估程序受限有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况。
  15. 应在报告中说明出具评估报告的日期。通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。
  16. 声明、摘要和评估明细表上通常不需要另行签名盖章。
  17. 国有资产评估报告主要包括企业国有资产评估报告、金融企业国有资产评估报告、文化企业国有资产评估报告、行政事业单位国有资产评估报告等。国有资产评估正文有绪言。
  18. 企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结论为作价依据，当交易价格低于评估结论的 90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机关同意后方可继续交易。
  19. 影响资产核实的具体事项：①因资产性能的限制（如输配电线路资产、地下管线资产等）②因存放地点的限制（如分布十分广泛的固定资产、工艺流程中的在产品等）影响资产核实的事项 ③因诉讼保全的限制影响资产核实的事项④因涉及商业秘密和国家秘密而影响资产核实的事项 ⑤对于因评估基准日正在进行的大修理、改扩建而影响资产核实的事项
  20. 按底稿内容分为管理类工作底稿(是指在执行资产评估业务过程中，为受理、计划、控制和管理资产评估业务所形成的工作记录及相关资料)和操作类工作底稿(是指在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料) 按底稿载体分，可以分为纸质文档、电子文档、或者其他介质形式的文档。
  21. 管理类工作底稿通常包括以下内容：资产评估业务基本事项的记录；资产评估委托合同；资产评估计划；资产评估业务执行过程中重大问题处理记录；资产评估报告的审核意见。
  22. 资产评估报告日后 90 日内将工作底稿、资产评估报告及其他相关资料归集形成资产评估档案，并由所在资产评估机构按照国家有关法律、行政法规和相关资产评估准则的规定妥善管理。重大或者特殊项目的归档时限不晚于评估结论使用有效期届满后 30日。
  23. 一般评估业务的评估档案保存期限不少于 15 年；法定评估业务的评估档案保管期限不少于 30 年。
  24. 评估机构、资产评估专业人员有责任为客户保密。除下列情形外，资产评估档案不得对外提供： 财政部门依法调阅的；·资产评估协会依法依规调阅的；·其他依法依规查阅的（本机构评估专业人员需要查阅评估档案，应按规定办理借阅手续）

九、职业道德与法律责任

  1. 资产评估职业道德的基本要求：诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，恪守独立、客观、公正。
  2. 独立性要求：①资产评估机构应当是依法设立的独立法人或非法人组织；②资产评估机构及评估人员应当严格按照国家有关法律、法规、资产评估准则，独立开展评估业务，并独立地向委托方提供资产评估意见；③从事资产评估活动不受任何非法干预；④ 资产评估专业人员依据国家法律及资产评估准则进行资产评估活动以及发表评估意见时不受所在资产评估机构的非法干预；⑤双方应无利害关系。
  3. 评估机构不得分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估。
  4. 客观性要求：公正无私；坚持科学的方法和态度，实事求是；保证信息质量；实物性资产进行必要的现场勘查；有责任核查所获得信息的客观性；尽量避免专业判断中主观因素的不利影响；合理履行资产评估程序；对执业能力作出客观评价；内外部不同观点不应有任何偏见；资产评估报告应客观完整、描述适当。
  5. 行政处分适用对象：国家工作人员及由国家机关委派到企业事业单位任职的人员。警告、记过、记大过、降级、撤职、开除等。
  6. 行政处罚适用对象：违反法律、法规规定，尚不构成犯罪的公民、法人及其他组织。警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。
  7. 行政处罚原则：1）处罚法定原则；2）公正公开原则；3）一事不再罚原则；4）处罚与教育相结合原则；5）保障权利原则(·享有陈述权、申辩权；·有权申请复议或者提起行政诉讼；·提出赔偿要求)
  8. 根据我国行政处罚法，从违法行为发生之日起计算，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。
  9. 承担民事责任的主要方式：1）停止侵害；2）排除妨碍；3）消除危险；4）返还财产；5）恢复原状；6）修理、重作、更换；7）继续履行；8）赔偿损失；9）支付违约金；10）消除影响、恢复名誉；11）赔礼道歉。
  10. 民事责任分类依据：责任发生根据(合同责任；侵权责任；其他责任)、是否具有财产内容(财产责任；非财产责任)、承担民事责任的财产范围(有限责任；无限责任)、由单方还是双方承担(单方责任；双方责任)、承担责任主体数量(单独责任；共同责任)
  11. 无限责任是责任人以自己的全部财产承担的责任。有限责任是债务人以一定范围或一定数额的财产为限所承担的民事责任。
  12. 共同责任进一步分类：按份责任、连带责任、不真正连带责任。
  13. 承担责任是否以当事人具有过错为条件 ：过错责任、无过错责任、公平责任。
  14. 民事责任的构成要件：1）存在民事违法行为（必要条件）2）存在损害事实；3）损害事实与民事违法行为存在因果关系；4）行为人应有过错。
  15. 民事主体的财产不足以支付的，优先用于承担民事责任。
  16. 一般诉讼时效：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。
  17. 特殊诉讼时效：涉外买卖合同和技术进出口合同的诉讼时效为四年，因产品缺陷造成损害的请求权最长保护期为十年。自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。
  18. 不适用诉讼时效的请求权：①请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；②不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； ③请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；④依法不适用诉讼时效的其他请求权。
  19. 诉讼时效遵从法定，当事人约定无效。当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效。法院不得主动适用诉讼时效的规定。
  20. 刑罚分为主刑(管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑)和附加刑(罚金、剥夺政治权利、没收财产、驱逐出境；附加刑可以独立或附加适用)
  21. 犯罪情节轻微，可免予刑事处罚。但是可以根据案件的不同情况，予以训诫或者责令具结悔过、赔礼道歉、赔偿损失，或者由主管部门予以行政处罚或者行政处分。
  22. 利用职业便利实施犯罪，或实施违背职业要求的特定义务的犯罪被判处刑罚（根据犯罪情况和预防再犯罪的需要，禁止其自刑罚执行完毕之日或者假释之日起从事相关职业，期限为三年至五年）
  23. 罪刑法定原则：法律明文规定为犯罪行为的，依照法律定罪处刑； 法律没有明文规定为犯罪行为的，不得定罪处刑。
  24. 罪责刑相适应原则：刑罚的轻重，应当与犯罪分子所犯罪行和承担的刑事责任相适应。
  25. 刑事责任追诉时效（犯罪经过下列期限不再追诉）：①法定最高刑为不满五年有期徒刑的，经过五年；②法定最高刑为五年以上不满十年有期徒刑的，经过十年； ③法定最高刑为十年以上有期徒刑的，经过十五年； ④法定最高刑为无期徒刑、死刑的，经过二十年（二十年以后认为必须追诉的，须报请最高人民检察院核淮）
  26. 与资产评估相关：①提供虚假证明文件罪、出具证明文件重大失实罪的追诉时效一般为五年；②提供虚假证明文件罪的人员索取他人财物或者非法收受他人财物的追诉时效为十年。
  27. 签署、出具虚假评估报告的责任：评估专业人员(由评估行政管理部门责令其停止从业两年以上五年以下；情节严重的，责令其停止从业五年以上十年以下； 有违法所得的，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务)、评估机构(责令其停业六个月以上一年以下；情节严重的，由工商行政管理部门吊销其营业执照；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款； 构成犯罪的，依法追究其刑事责任)
  28. 公司法涉及资产评估的相关规定：承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的(由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书， 吊销营业执照)、承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏报告(由公司登记机关责令改正，情节较重的，处以所得收入一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照)
  29. 财政部颁布的《资产评估行业财政监督管理办法》的相关规定：资产评估专业人员同时在两个以上资产评估机构从事业务的、签署本人未承办业务的资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告的(由省级财政部门予以警告，可以责令停止从业六个月以上一年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业一年以上五年以下；构成犯罪的，移送司法机关处理)
  30. 未取得资产评估师资格的人员签署法定资产评估业务资产评估报告的、承办并出具法定资产评估业务资产评估报告的资产评估师人数不符合法律规定的以及受理与其合伙人或者股东存在利害关系业务的（对其备案的省级财政部门对资产评估机构予以警告，可以责令停业一个月以上六个月以下；情节严重的，通知工商行政管理部门依法处理；有违法所得，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；构成犯罪的，移送司法机关处理）
  31. 资产评估机构违反“分支机构应当在资产评估机构授权范围内，依法从事资产评估业务，并以资产评估机构的名义出具资产评估报告”规定造成不良后果的（分支机构所在地的省级财政部门责令改正，对资产评估机构及其法定代表人或执行合伙事务的合伙人分别予以警告；没有违法所得的，可并处资产评估机构一万元以下罚款； 有违法所得，可并处违法所得一倍以上三倍以下、最高不超过三万元的罚款；同时通知资产评估机构所在地省级财政部门）
  32. 资产评估机构未按规定备案或者备案后不符合资产评估法所规定的设立条件的（由资产评估机构所在地省级财政部门责令改正；拒不改正的，责令停业，可以并处一万元以上五万元以下罚款，并通报工商行政管理部门）

十、国际评估准则

  1. 专业评估执业统一准则（USPAP）包括：定义、引言、职业规则、准则和评估准则说明。
  2. 英国皇家特许测量师学会评估准则（RICS）包括：简介、术语表、职业规范、评估技术和操作准则、评估应用指南、国际评估准则。
  3. 国际资产评估准则委员会于  1981  年成立，总部设在英国伦敦。该委员会于  1985  年制定了第一部《国际评估准则》。
  4. 国际评估准则不要求评估师使用超过一种的评估方法，但应该考虑并可以使用多种途径或方法。
  5. 价值类型包括市场价值、市场租金、公平价值、投资价值、协同价值和清算价值。
  6. 价值前提包括最高最佳使用、现在用途/现状用途、有序清算和强制出售。
  7. 收益途径是最常用的评估无形资产的方法，包括超额收益法、许可费节省法、增量收益法或有无对比法、绿地法和分销商法。
  8. 在基本评估方法的基础上，本准则提供了一些新的评估途径：1）自上而下法，从市场价格中扣除成本和利润。2）自下而上法，明确履行义务所需的成本及合理加成。
  9. 无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。可确指无形资产主要分为五类：营销相关类、客户相关类、艺术相关类、合同相关类和技术相关类。
  10. 开发性不动产是指以最高最佳使用原则重新开发或在评估基准日准备改善的一项权益，通常包括（类型）：·在以前未开发的土地上兴建建筑物；·在以前未开发的土地上建设基础设施 ；·重建已开发土地；·改建现有建筑物或构筑物；·在法定计划中用于开发的土地；·在法定计划中用于更高价值使用或更高密度使用的土地（开发性不动产的估值主要使用两种方法：市场法和剩余法）
  11. 美国评估准则的产生与发展 ：1）发散阶段；2）协调统一阶段；3）与国际评估准则趋同阶段。
  12. USPAP 规定企业价值或无形资产评估书面报告都应当根据开放型评估报告、限制型评估报告中的一种类型进行编制，并且必须在评估报告中明确所采用的报告类型。
  13. 英国皇家特许测量师学会 1976 年发布评估准则RICS，之后又经过了多次修订和不断完善。
  14. 根据  IVS  规定的声明书：评估报告中必须声明遵守了  IVS 。在必须的情况下，应说明该项评估遵循了  RICS  的标准，同时也符合 IVS 的要求。
  15. 在评估报告中，评估意见要求既要有文字又要有数字。评估值包括了一定数量的不同类别的资产，将其相加形成了一个总的整体价值的做法通常是不恰当的，尽管这需要考虑评估目的的需要。